房地产“下半场”：开启合作时代

文：凌云

“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。”

这是中央政治局会议上的最新提法。

去年3月，“遏制房价上涨”被写入政府工作报告，行政层面严格管控，各个城市开始限售、限购、摇号。今年6月，国家相关部门亦开始大刀阔斧地整治房地产乱象，先是取消货币棚改化，后是放出预售制取消的风声。

种种现象都表明，房地产市场进入了一个前所未有的“寒冬”。而作为房地产市场的“面粉”，土地市场也呈现出凉意。

据中指院数据，全国有统计的300个城市中，2018年以来全国房地产市场土地流拍已超过800宗，其中共流拍446宗住宅用地，总规划建筑面积5645万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。

易居研究院智库研究中心总监严跃表示：“土地流拍增多，一方面是政府推地时期望过高，以致部分地块的起拍价较高；另一方面是开发商或对市场预期降温，或资金压力较大，以致拿地动力不足。”

显然，在持续的楼市高压政策下，特别是在中央明确“坚决遏制房价上涨”的大背景下，土地市场紧随楼市一起“入秋”，各大房企也纷纷进入下行调整期。

偿债高峰的来临，也没有给房企足够的喘息机会。

2015-2016年，房企大规模发行公司债，净负债率不断提升，期限上看多为3-5年期的还本付息债。多家市场机构统计，2018年下半年房企普遍步入公司债到期高峰，全行业进入每年6000亿偿债高峰期。

东海证券指出，进入9月后，房企偿债高峰已至，据目前已披露完毕的半年报显示，50%的公司面临偿债压力。

保利地产研究院认为，面对市场和偿债的双重压力，房企“现金流”管理尤为重要。加紧回笼资金、确保财务稳健，是面对行业短期调整风险的首要举措。

“活下去”的照片曝光后，房企大佬万科给原本冷淡的楼市“银十”行情平添了一份悲情。事实上，虽无暖阳，也并非寒冬，万科高喊的“活下去”更多反映的是对转型的忧虑。

市场下行、楼市寒冬，对于房企来讲，或许难的并不是“活下去”，而是下半场该“怎么活”的问题。

今年以来，房地产企业改名的有点多。保利、龙湖、万达、远洋等多家地产公司纷纷将企业名称中的“地产”二字去掉，几大房企中名称保留“地产”字样的已经所剩不多。

其实，房企名称去“地产”背后，更多凝聚的是转型的共识。在因城施策、遏制房价上涨等调控政策下，大量负债、快速开发、快速周转的传统经营模式已难以为继，一些房企不再热衷追求规模与速度，已开始主动收缩规模、放慢速度、着力转型。

未来 10 年，更多房企考虑的是合作、转型、创新、升级，收购兼并、特色小镇、产业地产等越来越多的模式创新等。

10月9日晚，华夏幸福发布公告称，旗下子公司与北京万科企业有限公司及北京恒燚企业管理有限公司签署《合作协议》及《股权转让及合作协议》，计划合作开发位于涿州、大厂、廊坊和霸州等地的4个项目。

公开资料显示，双方合作的具体方式为：万科收购涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80%股权、廊坊公司80%股权和霸州公司65%股权。

股权转让完成后，双方按持股比例合作开发位于涿州、大厂、廊坊和霸州的项目。暂定交易价款约为32.34亿元。合作共涉及10幅土地，用地总面积为509亩，住宅用地共计33.9万平方米。

早在2018年1月，华夏幸福就在北京召开首届产业新城合作伙伴大会，以“合作”为题，实现全方位开放合作。

当前，华夏幸福与万科合作协议的达成正是全方位开放合作战略的兑现。而且华夏幸福在环京区域拥有充足的土地储备，在房企于公开市场拿地难度加大的背景下，华夏幸福在环京区域与其他房企合作可以占有主动权。

作为“产业新城运营商”的华夏幸福，选择与“城乡建设与生活服务商”的万科达成战略合作，更加有利于结合双方各自所长，联手开发京津冀都市圈。同时也是以合作的形式增强对市场风险的抵御。

华夏幸福作为从河北省成长起来的企业，近年来，凭借在京津冀积累的十余年产业新城运营经验，迅速成长为知名房企。现如今，更是积极推进产业新城的“异地复制”，力图将公司事业版图从区域性逐渐扩展至全国核心城市群，助力所布局城市的高质量、可持续发展。

此前，华夏幸福发布公告称，公司目前已逐渐加快异地复制的速度以减少对环京的依赖。在2017年开始努力推动京津冀区域存量房的去化，加快供货推盘，同时加速非京津冀区域的房地产业务的开展。

华夏幸福总裁孟惊曾对外界表示在2018年2000亿元的销售目标占比中，环京市场和外地市场各占一半。

京郊京外一起抓，在这种情况下，抓大放小，寻求知名房企合作自然是一个不错的选择。

其实，房企之间的合作早就不是什么新鲜事了，现在，它更多是作为一种行业现象被提及。像融创与万达之间文旅项目和资产的联姻、中交与绿城之间土地资源和开发建设之间的抱团，都体现出房企早年间的对立已经被“互相依赖”所取代。

随着房地产行业步入“白银时代”，利润率下滑，资金面吃紧，越来越多的房企开始从当自为战，到现在的合纵连横、抱团取暖，“孤军奋战难自保，单打独斗难为继”的观点已经成为中国房企的共识。一荣俱荣，房地产的“下半场”一定是一个合作的时代。